Nueva ley de alquiler: qué cambia desde el 8 de octubre si tienes un piso en Sevilla
Si tienes un piso alquilado, octubre te ha movido el terreno.
Lo que todo el mundo está llamando la nueva ley de alquiler se publicó el 7 de octubre y entró en vigor al día siguiente.
Y no es una exageración decir que te afecta: hay cuatro cosas que ya están en vigor y que tocan tu contrato, tus plazos y tu bolsillo.
Hay una quinta que podría llegar el 15 de noviembre. O no llegar nunca.
Te lo contamos sin tecnicismos y en orden.
Qué es exactamente esta «nueva ley»
Para situarnos en treinta segundos.
Técnicamente no es una ley: es el Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el BOE el 7 de octubre y en vigor desde el día 8.
No está pendiente de votación ni de nada. Se aplica desde ya.
Es importante que lo distingas de otro decreto, el 28/2026, del que seguro has oído hablar y que todavía no se aplica. A ese llegamos al final.
Vamos con las cuatro cosas que más te van a tocar.
1. El IBI ya no se lo puedes pasar al inquilino
Toda la vida se ha metido una cláusula para que el inquilino asumiera el IBI. Era legal y se firmaba sin más.
En los contratos nuevos, se acabó.
La norma dice que no se le puede cargar al inquilino un impuesto de la vivienda salvo que él sea quien legalmente debe pagarlo. Y en el IBI ese es siempre el propietario.
¿Qué significa para ti? Que desde el próximo contrato que firmes, ese recibo sale de tu bolsillo. Y hay que meterlo en la cuenta antes de poner el precio del alquiler, no después.
Los contratos que ya tienes firmados con esa cláusula son otra conversación, y hay que mirarlos uno a uno.
2. Tienes quince días para contestar a una reparación
Esta es nueva y es la que más disgustos va a dar por desconocimiento.
Si tu inquilino te comunica por escrito una avería que afecta a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, y te adjunta un presupuesto razonable, tienes un plazo para responder.
Puedes hacer tres cosas: aceptar el presupuesto, proponer otra forma de arreglarlo o ir y repararlo tú.
Lo que no puedes es no contestar.
Porque si dejas pasar el plazo sin decir nada, el inquilino puede encargar la reparación y descontarte el importe del alquiler.
Cuéntalos como quince días naturales. Es la lectura más prudente y, si te equivocas por ese lado, no te cuesta nada.
Y ojo, que en los alquileres de temporada el plazo es bastante más corto.
3. Al terminar el contrato hay que firmar un documento
Hasta ahora, un alquiler se acababa y poco más: las llaves, la fianza y hasta luego.
Ahora la norma incorpora un documento de finalización del contrato.
Parece un trámite menor y no lo es: es el papel que deja por escrito cómo y cuándo acabó la relación. El día que haya una discusión sobre la fianza, sobre desperfectos o sobre la fecha real de salida, ese documento es el que manda.
Si llevas tú el alquiler, asegúrate de tenerlo cerrado antes de entregar la fianza.
4. Hay inquilinos que pueden pedirte dos años más
Esta es la que más revuelo ha causado, y conviene entenderla bien porque no es automática ni es para todo el mundo.
El decreto permite al inquilino pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años, pero con condiciones:
- El contrato tiene que estar vigente el 8 de octubre de 2026.
- Su plazo obligatorio tiene que terminar antes del 31 de diciembre de 2028.
- La tiene que pedir el inquilino. No se activa sola.
- El inquilino tiene que estar al día de pagos, y no vale ponerse al corriente el día antes: se miran los meses anteriores.
¿Y tú puedes negarte? En algún caso sí. Por ejemplo, si habías comunicado en plazo y forma que necesitas la vivienda para ti o para un familiar, con una necesidad real y acreditable.
Una cosa importante: la prórroga no te permite subir la renta por el hecho de prorrogar. La actualización anual que ya tuvieras pactada sigue su curso normal.
Si tienes un contrato que termina en los próximos dos años, este es el momento de sacarlo y mirar las fechas. Si quieres, lo revisamos contigo.
Y ahora, lo que está en el aire: el 15 de noviembre
Aquí viene la parte que nadie puede darte por cerrada todavía, y desconfía de quien te diga lo contrario.
A diferencia del 29/2026, que ya se aplica, existe un segundo decreto, el 28/2026, con medidas bastante más duras para el propietario: prórrogas tácitas que pasarían a periodos de cinco años (siete si el casero es una empresa), un preaviso de seis meses y una indemnización si decides no renovar.
Solo se aplicaría a partir del 15 de noviembre, y solo si se convalida.
Y ahí está el asunto: con las Cortes disueltas y elecciones generales convocadas, quien tiene que validarlo es la Diputación Permanente del Congreso.
No es un trámite garantizado. De hecho, un decreto anterior muy parecido, el 26/2026, fue tumbado por el Congreso el 2 de octubre.
Traducido: puede entrar en vigor, puede quedarse en nada, y hasta que se vote nadie lo sabe.
¿Qué haces mientras tanto? Ni ignorarlo ni volverte loco.
Lo sensato es tener claro qué contratos tienes, cuándo vencen y qué harías en cada caso si el decreto sale adelante. Así, el día que se sepa, tú ya tienes la decisión tomada en lugar de estar improvisando.
¿Te parece mucho para llevarlo tú solo?
Es que lo es.
En lo que va de año han salido varios decretos, uno ya derogado, otro en vigor y otro pendiente de votación. Y cada uno cambia plazos, obligaciones y papeles.
Mantener un contrato de alquiler al día ya no es firmar y cobrar.
Para eso está nuestra gestión integral del alquiler en Sevilla: nos ocupamos del contrato y de tenerlo actualizado con lo que marque la ley en cada momento, de los plazos, de las incidencias y de la selección del inquilino.
Tú cobras y duermes tranquilo.
Y si lo que te planteas es alquilar tu vivienda por primera vez, aquí te explicamos cómo lo hacemos.
¿Y si después de todo esto prefieres vender?
Es una conclusión legítima y cada vez más frecuente.
Hay propietarios que echan cuentas, ven el trabajo que da y deciden que prefieren el dinero en la mano.
Si estás ahí, el primer paso no es el anuncio: es saber cuánto vale tu casa de verdad. Pídenos una valoración y parte de un dato.
Y si lo que buscas es justo lo contrario, invertir en algo que ya venga con los números claros, échale un ojo a este piso en Tiro de Línea, a un piso en Arroyo o a una casa en Torreblanca.
Antes de vender, por cierto, conviene mirar la plusvalía municipal con nuestra calculadora, que es el impuesto que más gente descubre tarde. Y el proceso completo lo tienes en cómo vendemos tu vivienda.
Resumen rápido
Ya en vigor desde el 8 de octubre:
- El IBI no se repercute al inquilino en contratos nuevos.
- Quince días para responder a una petición de reparación por escrito.
- Documento de finalización al terminar el contrato.
- Prórroga extraordinaria de hasta dos años, a petición del inquilino y con condiciones.
Pendiente: el decreto 28/2026, que solo se aplicaría desde el 15 de noviembre si se convalida.
Si tienes un piso alquilado en Sevilla y no sabes cómo te afecta todo esto, escríbenos o pásate por la oficina.
Llevamos desde 2004 gestionando viviendas aquí. Te lo miramos, te decimos qué te toca hacer y, si no hay que hacer nada, también te lo decimos.
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