Para quienes viven en una casa arrendada, la actualización de renta de los alquileres puede convertirse en el principal factor de encarecimiento de la vivienda si el propietario exige dicha subida.
Con el nuevo decreto de medidas especiales por la crisis energética que estamos atravesando, aplicable hasta el 30 de junio, el incremento no podrá superar el 2%.
Tanto arrendatarios como arrendadores se hacen ciertas preguntas acerca del funcionamiento del mecanismo de revisión de los alquileres. A continuación, nuestros expertos de Inmoselo Inmobiliarias resuelven varias de ellas.
¿Qué es la actualización de la renta?
En la actualidad, en España, ambas partes que firman un contrato de arrendamiento pueden fijar el precio libremente. Sin embargo, una vez que se produce la firma, el arrendatario tiene derecho a habitar la vivienda durante al menos 5 años y 7 en años en caso de que el arrendador sea una empresa.
A pesar de que el precio es pactado para todo lo que dure el contrato, el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos recoge la posibilidad de incrementarlo. Sin embargo, solo puede hacerse al cumplirse cada anualidad del contrato y bajo ciertas condiciones.
¿Cuáles son esas condiciones?
La ley señala que la manera de actualizar las rentas debe reflejarse en el contrato de arrendamiento, y en caso de que no venga recogido, no se aplicará. Además, la ley aclara que no se aplica de manera automática, sino que “será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique”. La manera más correcta de hacerlo es explicando el método que se usa y las nuevas cantidades mediante comunicación escrita.
Existe una excepción para contratos muy antiguos (firmados antes del 31 de marzo de 2015), en este caso el arrendador sí que tiene derecho a exigir esa subida anual aunque no figure en el contrato.
¿Puede aplicarse en un alquiler con opción a compra
La actualización de la renta tampoco es aplicable a contratos de alquiler con opción a compra. Si quieres saber más sobre este tipo de contratos nuestros compañeros de Fomentto Inmobiliarias te lo cuentan.
¿Cómo se actualiza la renta?
Como se establezca en el contrato. El problema en la práctica es que, al ser acuerdos privados, muchas veces no se registran. Además, algunos arrendadores no están pendientes de que se cumpla cada anualidad para reclamar la subida.
Mayoritariamente, se usa el Índice de Precios al Consumo (IPC), un índice que se ha disparado de manera apabullante desde otoño del año pasado.
El IPC es, además, el indicador que se tomó como referencia máxima en el último cambio legal de la norma, que se hizo en marzo de 2019 cuando la inflación no parecía un problema ni en el corto ni en el medio plazo. Para la actualización, lo normal es coger la última referencia de variación interanual que haya publicado el INE.
¿Cómo se calculará el nuevo tope?
La solución del gobierno ha sido pasar de vincular el tope de la subida con el IPC, utilizar otro indicador: el índice de Garantía de la Competitividad (IGC).
Mientras que el IPC compara una misma cesta de productos en dos momentos y calcula la diferencia de lo que cuesta, el IGC se calcula como la media del IPC de todos los países que tienen el euro, pero corregido para ajustar la pérdida de competitividad que España acumula desde 1999. Es decir, el IGC se trata del dato corregido del IPC armonizado de la Eurozona.
El IGC tiene un techo y un suelo: legalmente siempre se aplica en valores entre el 0% y el 2% (aunque sea negativo o supere ese porcentaje). Por eso, la actualización de rentas temporalmente tendrá un tope del 2% (en la actualidad se encuentra en un 2,02%). Además, no se espera que baje.
¿Pueden subirme el alquiler más del 2%?
El real decreto-ley diferencia entre pequeños y grandes propietarios. En el caso de estos últimos, no cabe la posibilidad de exigir a sus inquilinos una subida mayor de ese porcentaje.
Sin embargo, los pequeños propietarios podrían hacerlo si llegan a dicho acuerdo con el inquilino. Tal y como apuntan nuestros expertos de Inmoselo Inmobiliarias, en caso de existir discrepancias entre las partes, se aplica como límite el IGC. Por lo tanto, será bastante improbable que se acepten subidas por encima del 2%.
¿Qué pasa si mi renta se actualiza antes o después del nuevo tope?
La nueva ley, hasta lo que sabemos, no tendrá carácter retroactivo. Es decir, si el contrato se actualizaba en marzo y se ha hecho conforme al IPC, el inquilino no puede pedir ahora el tope del 2%.
Sin embargo, hay que tener en cuenta que la actualización se produce a partir de que el casero lo comunica al inquilino (pero siempre al cumplirse una anualidad del contrato). Si, por ejemplo, al casero se le olvida y la exige a los 4 meses, el inquilino abonaría el nuevo precio a partir del quinto mes, y sin tener derecho el casero a reclamar el abono de atrasos.
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